Bail commercial et liquidation judiciaire du locataire : droits et obligations du bailleur
Lorsqu’un locataire commercial est placé en sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire, le bail commercial entre dans un régime juridique particulier, à la croisée du droit des baux commerciaux et du droit des entreprises en difficulté.
Quelques règles essentielles à garder à l’esprit :
➡️ Le bail ne prend pas fin automatiquement.
L’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas, en principe, la résiliation du bail commercial.
➡️ Le paiement des loyers est scindé dans le temps.
Les loyers antérieurs au jugement d’ouverture deviennent des créances à déclarer au passif dans des délais stricts.
Les loyers postérieurs doivent, en principe, être réglés à leur échéance s’ils sont nécessaires à la poursuite de l’activité.
➡️ L’administrateur ou le liquidateur peut décider de la poursuite du bail.
La poursuite du bail est souvent essentielle à la continuité de l’exploitation, ce qui limite les possibilités d’action immédiate du bailleur.
➡️ La résiliation obéit à des règles spécifiques.
Les mécanismes classiques du bail commercial restent applicables, mais leur mise en œuvre est strictement encadrée par les règles des procédures collectives.
⚠️ En pratique, les délais sont courts et les erreurs peuvent coûter cher : omission de déclaration de créance, stratégie inadaptée face à la poursuite du bail, difficultés lors d’une cession de l’entreprise incluant le bail.
👉 Pour le bailleur, la réactivité est essentielle afin d’articuler correctement les règles du bail commercial avec celles des procédures collectives.
🤝 L’accompagnement par un avocat permet de sécuriser les démarches, préserver ses droits et définir la stratégie la plus adaptée dès l’ouverture de la procédure.
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